十年前(2012)有朋友將自住樓以240萬出售， 再以每月約一萬元租房住。當時很想向他建議，可能有其他替代方案可選擇，但最後還是不要好管閒事。據說十年間房東並沒有加租，惟今年初，房東要收樓給其父母住，於是要搬家。假設以上的都是事實，簡單計算十年間，租金支出120萬，即賣樓收入的240萬已花了一半，不清楚他們買樓轉租的原因，可能是有更好的賺錢機會吧，例如做生意等;又有可能估計樓已經升得很高，先沽出獲利，等下跌再在低位買回，賺取差價。當然希望是前者，已經利用來做生意，賺到更多的錢。但如果是後者，那麼將情況是十分糟糕的。
自住樓不同於其他的資產(股票基金貴金屬債券等)可以隨時賣出獲利,
找別的投資機會。 但自住樓除了是資產外，也是生活必需品，賣掉了還需要找地方住，每月要支付租金(現金流出)。假設持有股票A,
賣出獲利後，股價繼續上升，是有點可惜，但市場機會多的是, 可以找B, C, D....股票投資。 但看錯了樓市買出了自住樓後，樓價繼續上升，以目前的情況, 似乎永遠也上不了車(重新買入房子)，即使樓價過了若干年後下跌，還是上不了車，因為隨著年紀老邁，可以工作的年期減少，銀行提供的按揭條款也較嚴苛，例如更高的首期要求及更短的供樓年期等，自住樓非到山窮水盡的情況絕對不能出售。
前述的所謂的替代方案，就是將房子，再按給銀行，以按揭七成計，可套現168萬，使用H plan(浮動息，以銀行同業拆息為基準)，最高利率封頂2%。68萬存放銀行，作每月供款用(每月可收相當於當月的供款利率)。利用其中的一百萬買入年回報約7.5%的基金，賺取息差5.5%以上(7.5%-2.0%)，根據72法則約13年，資產就會升一倍，投入的100萬變成了200萬，這段期間仍然可以不必付租金，繼續住房子。
相對於賣了房子，每月付租金，及有可能被迫遷的風險，兩者相差天與地。 持有的資產價值就上升，你不理它，看到的只是紙上富貴，當價格下跌，又覺得失去了獲利的機會，好像什麼都沒有發生一樣。可是像我朋友那樣，賣出自住樓又會要面對以上的困境，真是十分矛盾。利用再按揭，可以釋放其價值，套到一筆現金，但有仍然擁有該資產的控制權。就可解決以上的矛盾。
對於企業來說，透過證券化，在交易所上市就是釋放其企業價值的常見做法，除此之外，較多人熟悉的房地產信託基金有房託REITS，例如領展(HKG.823)， 近十年出現的商業信託，例如香港電訊信託(HKG.6823)。以上領展及香港電訊信託的例子都是比較公平的將公司的利潤分配給基金持有者，但有些近年上市的就要小心看清楚其客戶的對像，例如去年上市的順豐房託(HKG.2191),其主要客戶是自己集團(超過65%),
試問又怎能使利潤最大化, 對基金持有人是否公平?答案可以從上市致今的股價走勢得以證實;另一隻雖不是信託基金形式上市，惟聲稱為全球規模最大的通信鐵塔基礎設施服務提供商，效法美國上市American Tower Corp
(AMT)，中國鐵塔(HKG.788)
在IPO時郤標榜將收益大部份回饋投資者，當時對它有期待，有買入作為長期收息的工具。可惜上市數年股價也是一直向下尋底，只好分手不再見。該公司的是由國內三大股價也是一直向下尋底，其主要客戶自然也是這三大股東，"自己人"為主要客戶，同樣有順豐房託的問題。因此釋放資產價可能對資產控制人有利，而不一定對產持有者有利。
順便一提，上年底華人置業(127)提出以4.00私有化(聲稱已提供高溢價)，但其帳面值為$7.50，數年前最高$15元以上，數年前最高$15元以上，現價$2.20。非常利害的財技高手，向下炒從中獲取暴利。所謂江山易改，品性難移，有某些人主理的公司，無論吹捧如何美好的前景都不應該投資。
沒有留言:
張貼留言